Esta guía no es asesoramiento legal. Las reglas concretas cambian según el país, la región y el tipo de contrato, y cuando haya dinero serio en juego lo sensato es consultarlas. Lo que sí es común a casi todos los sitios es qué hay que mirar y qué preguntas hacer antes de firmar.
Los dos mercados
«Alquilar una habitación» describe dos situaciones que legalmente no se parecen en nada, y la primera decisión es saber en cuál estás.
La primera: entras en un piso ya montado. Alguien —el propietario, una empresa o uno de los inquilinos— alquila habitaciones sueltas. Tú firmas por tu habitación y por el uso de las zonas comunes. Si un compañero se va, no es tu problema. Si te vas tú, tampoco es el de ellos.
La segunda: alquiláis el piso entero entre varios. Hay un contrato del piso completo, y o bien lo firmáis todos o bien lo firma uno y el resto le paga a esa persona. Aquí sí sois un grupo: si alguien se va, el alquiler del piso sigue siendo el mismo y alguien tiene que cubrirlo.
Qué tiene que aparecer en el contrato
Un contrato de habitación puede ser corto. Pero hay seis cosas que, si no están escritas, cuentan como si no existieran.
- Las partes. Nombre y documento de quien alquila y de quien firma. Si quien te alquila no es el propietario, conviene saber en calidad de qué lo hace.
- La habitación. Cuál es, y qué zonas comunes incluye el uso. Parece obvio hasta que te cambian de habitación «por unas semanas».
- El precio. Cuánto, cuándo se paga y cómo. Y si puede subir, cuándo y con qué criterio.
- Los gastos. Qué está incluido y qué no, con nombre: luz, agua, gas, internet, limpieza. «Gastos incluidos» sin más es una discusión pendiente.
- La duración. Desde cuándo y hasta cuándo, y qué pasa al terminar: si se renueva sola, si hay que avisar, si el precio cambia.
- El preaviso. Con cuánta antelación tienes que avisar para irte, y con cuánta tienen que avisarte a ti. Deberían ser plazos parecidos.
Todo lo demás —normas de visitas, animales, si se puede fumar— puede estar o no. Pero si está, léelo: una cláusula de «no visitas» firmada es una cláusula que te pueden aplicar.
La fianza
Lo habitual en un alquiler de habitación es una fianza equivalente a un mes de alquiler. En algunos sitios se pide más, o se añade una garantía aparte; cuando la cifra se aleja mucho de un mes, pregunta por qué. Y pide siempre un recibo con la cantidad y el concepto: es lo único que demuestra que la pagaste.
En muchos países la fianza no es del casero: tiene que depositarla en un organismo público o gestionarla de una forma concreta, y eso afecta a cómo se reclama si no la devuelven. Depende de dónde vivas y del tipo de contrato; conviene saber cómo funciona en tu caso antes de firmar, no después.
Se devuelve cuando dejas la habitación en las condiciones en que la recibiste, quitando el desgaste normal de uso. Y ahí está la trampa: «las condiciones en que la recibiste» solo se puede demostrar si las documentaste.
- El día que entras, fotos con fecha de la habitación y de las zonas comunes: paredes, colchón, armario, ventana, cualquier desperfecto que ya esté.
- Envíalas a quien te alquila el mismo día, por un canal que quede registrado. No hace falta que conteste: basta con que conste.
- Al salir, lo mismo. Y a ser posible, una revisión juntos antes de entregar las llaves.
El subarriendo y por qué importa quién lo sabe
Es muy común que quien te alquila la habitación no sea el propietario sino otro inquilino: tiene el piso entero alquilado y te cede una habitación. Eso es un subarriendo, y en la mayoría de sitios necesita que el propietario lo sepa y lo acepte, normalmente por escrito.
Cuando el propietario no lo sabe, tú eres la parte más débil de la cadena. Tu contrato vale lo que vale el de la persona que te lo hizo: si el propietario lo descubre y no le gusta, o si el inquilino principal deja de pagar, tú puedes quedarte sin habitación sin haber incumplido nada. Y reclamar la fianza a alguien que a su vez está en falta con su casero es complicado.
No significa que haya que huir de cualquier subarriendo. Significa que hay que preguntar «¿el propietario sabe que alquilas habitaciones?» y, si la respuesta es sí, pedir verlo por escrito. Una respuesta esquiva es información.
Qué pasa si alguien se va antes
En un piso donde cada uno tiene su contrato, poco: la habitación se queda vacía y quien alquila busca a otro. En un piso alquilado entre varios, es el problema más frecuente y el que más amistades se ha llevado por delante, porque el alquiler total no baja cuando se va una persona.
Lo que funciona es tenerlo hablado antes de que ocurra, y a ser posible escrito entre vosotros aunque no esté en el contrato con el propietario:
- 1.Cuánto preaviso os dais entre vosotros, con independencia del que exige el contrato.
- 2.Quién busca sustituto: normalmente quien se va, y los demás tienen voz para aceptarlo o no.
- 3.Quién paga la habitación vacía mientras no hay sustituto, y durante cuánto tiempo como máximo.
- 4.Qué pasa con la parte de fianza de quien se va: si se la devuelve el que entra, si se espera al final del contrato o si la asume el grupo.
Si solo uno de vosotros firma el contrato del piso, esa persona responde de todo ante el propietario. Le conviene más que a nadie que estas cuatro cosas estén escritas.
Señales de alarma en un contrato
- Te piden dinero antes de ver la habitación o de tener el contrato delante. Es la maniobra de estafa más común, y no tiene versión legítima.
- Quien alquila no puede o no quiere decir en calidad de qué lo hace: si es el dueño, un gestor o un inquilino.
- El contrato no dice cuánto dura ni cómo se termina. La ambigüedad casi nunca juega a favor de quien firma como inquilino.
- Puede subir el precio «según las circunstancias» sin decir cuáles ni cuándo.
- Fianza muy por encima de lo habitual, en efectivo y sin recibo.
- Cláusulas que te hacen responsable de cosas que no controlas: los desperfectos de zonas comunes que usan cinco personas, o los impagos de otros inquilinos.
- Prisa. Si tienes que firmar hoy porque «hay otra persona interesada», es que quieren que no leas.
Cómo protegerte al buscar habitación
Qué preguntar antes de firmar
Siete preguntas que caben en la visita y que ahorran meses. Si alguna incomoda a quien alquila, la incomodidad es la respuesta.
- 1.¿Con quién firmo y en calidad de qué me alquila?
- 2.¿El propietario sabe que se alquila por habitaciones?
- 3.¿Qué incluye el precio y cuánto se ha pagado de suministros en los últimos meses?
- 4.¿Cuánto es la fianza, cómo se guarda y cuándo se devuelve?
- 5.¿Cuánto preaviso hay para irse, en cada dirección?
- 6.¿Qué pasó con la última persona que se fue: se le devolvió la fianza entera?
- 7.¿Puedo llevarme el contrato y leerlo con calma antes de firmar?
La última es la que más dice. Cualquier persona que alquile de buena fe dice que sí sin pensarlo.